Как купить недвижимость в Испании?
Королевство Испания, Reino de España (исп.),
Kingdom of Spain (англ.)
Столица: Мадрид.
Крупные города: Барселона, Валенсия, Севилья, Сарагоса, Малага.
Население: 40847371 (на 2006);
плотность - 87,2 чел./км2.
Официальный язык: испанский (кастильский); официальными языками
считаются также каталонский, баскский, галисийский.
Валюта: евро (EUR).
Большая часть территории - это горы. Испания
- это вторая -"по высоте" (после Швейцарии) страна Европы. Климат преимущественно субтропический
средиземноморский, во внутренних районах - сухой, близ Атлантического побережья
- умеренный океанический. По количеству и распределению выпадающих осадков всю
территорию страны принято делить на "влажную" Испанию (север и северо-запад) и
"сухую" (центральные, южные и восточные районы). Районы на североатлантических
склонах Кантабрийских гор и в Галисийском массиве называют "зелёной" Испанией
- там самая богатая растительность.
Страна делится на 50 провинций, входящих в 17 автономных
областей (автономных территориальных общин). Также в составе Испании находятся
два так называемых автономных города (ciudades autónomas)
в Африке - Сеута и Мелилья.
Испания - один из крупнейших центров международного туризма (2
место после Франции). Главные туристические центры -
Мадрид и Барселона, а также курорты - Коста-Брава, Коста-Дорада, Коста-Бланка, Коста-дель-Соль.
В Испании иностранцы могут приобретать без всяких ограничений
как жилую, так и коммерческую недвижимость, на частное или юридическое лицо.
Как попасть в страну и как в ней остаться
Испания входит в число стран - участниц Шенгенского соглашения.
Гражданам России и СНГ необходимо оформить визу для въезда в Испанию.
Для стандартной туристической поездки обычно выдаётся
однократная шенгенская виза сроком действия 45 суток, с продолжительностью
пребывания до 30 дней.
Для транзитного проезда через территорию Испании выдается
двукратная виза сроком действия до пяти дней на каждый въезд.
Владея недвижимостью в Испании, вы сможете получить годовую
мультивизу и пребывать в стране до 90 дней в каждом полугодии. Ближайшие
родственники владельца (супруги, дети, родители) тоже имеют право на мультивизу.
Пока вы остаётесь собственником, мультивизу можно продлевать каждый год.
Получение вида на жительство в Испании не связано напрямую с
владением недвижимым имуществом. Вид на жительство может быть предоставлен:
• предпринимателям, открывшим свою фирму в Испании и
предоставившим рабочие места (в количестве минимум 2-3) гражданам Испании;
• пенсионерам, купившим недвижимость и подтвердившим
документально, что они получают пожизненную ренту или государственную пенсию, то
есть обладают необходимыми средствами для проживания в Испании;
• работникам по найму, предъявившим приглашение па работу в
Испанию (контракт или предварительный контракт) и копию заявления о выдаче
разрешения на работу, поданного в соответствующее Генеральное Управление или
Провинциальное Управление по труду;
• в целях воссоединения семьи.
Получить испанское гражданство возможно после 10 лет проживания
в стране (без учёта сроков по мультивизам).
На рынке недвижимости
Цены на недвижимость в Испании растут примерно на 10-15% в год,
и такая тенденция, по оценкам специалистов, сохранится ближайшие 5-6 лет.
По сообщению агентства EFE, во втором квартале 2007 года
средняя цена квадратного метра жилья составила 2055 евро. Таким образом, цены на
недвижимость поднялись на 5,8% по сравнению с 2006 годом.
Как и во всех странах Западного Средиземноморья, в Испании
разброс цен на недвижимость очень большой, уровень их сильно зависит от
географического положения объекта недвижимости: от 500-2000 евро на севере
Пиренейского полуострова до 2500 евро и выше на побережье Средиземного моря, в
курортных и рекреационных зонах.
Цены на апартаменты варьируют от 200-300 тысяч евро в
небольших городах до 12 миллионов евро в Барселоне. Диапазон цен на коттеджи более
узкий: от 350-400 тысяч до 700-800 тысяч евро.
Выбирая местонахождение объекта недвижимости, учитывайте, для
каких целей вы собираетесь приобрести жилье: чтобы наслаждаться жизнью, пребывая
в этой прекрасной стране по несколько месяцев в году, или чтобы сдавать
недвижимость в аренду и получать от этого прибыль.
Как совершается сделка
Покупатель заранее должен получить в местной полиции так
называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранца), что занимает 2-6 недель.
Этот номер необходим для идентификации покупателей в налоговых органах Испании,
для заключения договора на предоставление коммунальных услуг, для получения
водительских прав и т.д.
Затем необходимо открыть банковский счёт, с которого в
дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость.
После выбора объекта составляется частный контракт
резервирования между покупателем и продавцом недвижимости, в котором, в
частности, указываются условия и способ оплаты. Обычно при подписании этого
контракта покупатель оплачивает 5-10% от стоимости недвижимости в качестве
залога.
Объект снимается с продажи.
Стоимость недвижимости фиксируется на этот день.
Затем в течение месяца (иногда дольше) оформляется главный
официальный документ купли-продажи - Escritura Publica, или просто Эскритура.
Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры. С этого момента вы
становитесь полноправным владельцем.
В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только
владельца, но и всей его семьи.
После совершения сделки купли-продажи объект недвижимости
регистрируется в территориальном Регистре собственности (Registro de la
Propiedad), где ему присваивается регистрационный номер, номер записи, места и
тома. Процесс регистрации может длиться 1 до 3 месяцев. В результате вы
получаете зарегистрированный оригинал Эсктритуры (Escritura publica). Если покупка
производится с привлечением кредита, оригинал Эсктритуры направляется в банк, а
покупатель получает его копию.
Эсктритура является официальным документом, удостоверяющим
право собственности на объект недвижимости.
Для нерезидентов Испании ипотечный кредит дается обычно на 50%,
максимум на 80% стоимости недвижимости, на срок от 10 до 20 лет (это зависит от
возраста клиента).
Дополнительные расходы
Законодательство Испании в области налогообложения зарубежной
недвижимости - одно из самых запутанных. Покупатель-иностранец при оформлении
покупки оплачивает несколько разных налогов в зависимости от того, является ли
покупаемый объект недвижимости за рубежом первичным или вторичным жильем.
Нотариальный сбор (Notario) - рассчитываются по специальной
шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости; как правило,
1-1,5% от общей стоимости объекта;
Регистрационный сбор (Registro de Propiedad) - размер
определяется по специальной шкале; обычно составляет 0,2-0,6% от общей стоимости
объекта.
Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Anadido
- I.V.A.), оплачиваемый при покупке нового жилья, - для квартир и жилых домов
7%, для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства, и для
незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре.
Гербовый сбор, оплачиваемый при покупке жилой недвижимости у
застройщика, - 5%.
Налог на документальное оформление юридических актов (Actos
Juridicos Documentados - A.J.D.), оплачиваемый при приобретении новой
недвижимости, - 0,5-1% от стоимости недвижимости.
Передаточный налог, оплачиваемый при покупке вторичного жилья (Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales - I.T.P.), - 7% от стоимости недвижимости
согласно указанной в официальном документе государственной регистрации Эскритуре.
Местный налог (Plus Valia) - муниципальный налог, основывающийся
на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент ее продажи. Этот
налог должен выплачивать продавец, но на практике все налоги обычно оплачивает
покупатель. Точный размер налога устанавливает местная мэрия, в зависимости от
"возраста" недвижимости и срока владения ею последним хозяином.
Расходы на содержание
Ежегодный налог на недвижимость - местный налог, размер
которого зависит от площади объекта и стоимости земли (то есть престижности
расположения). В зависимости от региона налог составляет примерно 0,3-0,5% от
кадастровой стоимости объекта. Налог оплачивается один раз в год (в декабре).
Стоимость страховки составляет в среднем 200-300 евро в год.
Электроэнергия. Тарифы несколько различаются в разных регионах;
затраты зависят от объемов потребления: чем выше потребление, тем выше цена. При
отсутствии потребления электроэнергии (то есть если в доме никто не живет) раз в
два месяца взимается минимальная квота за подключение, которая зависит от
возможной максимально потребляемой мощности, - максимум 20-30 евро.
Водоснабжение. Как и на электричество, установлены минимальные
квоты за подключение - 25-30 евро в квартал. Шкала тарифов прогрессивная (чем
больше потребление, тем выше плата). Тарифы значительно различаются в разных
регионах.
Газоснабжение. Централизованного газоснабжения в Испании нет;
газ доставляется в газовых баллонах, которые специальная газовая служба развозит
ежедневно. Стоимость баллона около 7 евро. Для семьи из трех человек одного
баллона хватает примерно на три месяца - имеется в виду расход газа на кухонную
плиту Что же касается отопления природным газом, то оно применяется только в
северных районах Средиземноморья.
Вывоз мусора. Для отдельно стоящих особняков плата составляет
около 30-50 евро в год. Если объект недвижимости входит в кондоминиум, плата за
вывоз мусора включается в ежемесячный платеж за содержание кондоминиума. В
некоторых муниципалитетах плата за вывоз мусора не взимается.
Плата за сервисное обслуживание (кондоминиум, Communidad) -
для жилья, расположенного в жилых комплексах. Зависит от величины кондоминиума и
сложности его внутренней инфраструктуры; обычно составляет 45-50 евро в месяц,
но может доходить до 100 евро. В этот платеж включена уборка кондоминиума, вывоз
мусора, садовник, содержание общего бассейна, капитальный ремонт внешних
элементов жилого комплекса, поддержание в рабочем состоянии общих замков, домофонов, электрооборудования, лифтов и пр.
Чтобы сдать свою недвижимость в аренду, вы должны
зарегистрировать ее в Министерстве туризма и заполнять налоговую декларацию об
отчислениях в местный бюджет (Inland revenue).
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (Declaration de
la renta) составляет 0,5% от кадастровой стоимости.
