Как купить недвижимость в Болгарии?
Болгария традиционно знакома нам больше других стран Европы.
Это, а так же то, что сегодня Болгария полноправный член Евросоюза и, при этом,
до сих пор славится низкими ценами на недвижимость, делает её перспективной в
глазах российских инвесторов. Ведь очень заманчиво купить за небольшие деньги
квартиру в Болгарии? Или дом? Это возможно, но есть некоторые нюансы,
объясняющие довольно низкие цены на жильё в Болгарии.
Болгарским законодательством разрешено приобретать квартиры и
здания иностранным юридическим и физическим лицам. И они задумываются о такой
перспективе. Ведь Болгария - это один из самых дешёвых рынков жилья. При этом, ежегодный рост
цен на болгарскую недвижимость составляет 20-30%. Ясно, что возможности для инвестиций
в Болгарии очень большие. Например, столица Болгарии - София - по ценам на недвижимость занимает последнее
место в списке всех столиц Европы. 2-х спальные апартаменты площадью 85
квадратных метров здесь
продаются менее чем за 80 тысяч евро. Само собой, что объекты, находящиеся на стадии строительства, продаются
ещё дешевле. Так, на Солнечном берегу, в 200 метрах от моря, можно купить
квартиру в жилом комплексе по цене 650 евро за квадратный метр. В Москве такие
цены были лет 12 тому назад...
И всё вроде бы хорошо, но есть один минус,
останавливающий большинство инвесторов. Дело в том, что землю под
зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено! Это относится не
только к землям сельхозназначения (как у нас), но и к
участкам под строительство жилой недвижимости. Землю в Болгарии можно лишь брать в аренду...
Хотя болгары подсластили эту пилюлю: максимально допустимый
срок аренды законом не ограничен. Берите хоть на миллион лет.
Ещё есть возможность стать владельцем какой либо компании
(юридического лица) в Болгарии и оформить недвижимость на эту фирму. Но это так,
для сведения.
Если вы собрались купить недвижимость в Болгарии, то можно
заранее поискать что-либо через Интернет. Но рано или поздно всё равно придётся
ехать в Болгарию, чтобы увидеть всё своими глазами и заключить сделку. Как это
сделать?
Туристическая виза в Болгарию оформляется в течение 5 дней, без
собеседования. Она действительна в течение 30 дней и дает право на однократный
въезд в страну на срок от 10 до 14 дней.
По прибытии в Болгарию, вы должны будете зарегистрироваться в полиции
(обычно в паспортной службе районного полицейского управления) по месту своего
пребывания.
Если вы захотите получить вид на жительство в Болгарии (дословно
это называется "продолжительное пребывание"), то для этого есть несколько
способов:
• Открыть в Болгарии представительство уже существующей фирмы
(предприятия). Оформление документов займет 20-40 дней. Вид на жительство смогут
получить один или несколько представителей фирмы. Статус ВНЖ нужно будет
продлевать ежегодно. Для продления должны быть выполнены 3 условия:
1) наличие банковских средств на счёте каждого иностранца или
счёте представительства в размере 1500 левов (2 лева равны евро);
2) удостоверение суда об актуальности представительства;
3) проживание в стране не менее 6 месяцев и одного дня в году.
• Зарегистрировать новую фирму - юридическое лицо.
По закону иностранный учредитель (учредители) имеет право
обладать 100% капиталом предприятия, без привлечения резидентов. Статус ВНЖ для
учредителей первоначально даётся на срок от 6 месяцев до одного года. Для
ежегодного продления должно быть соблюдено дополнительное (помимо вышеуказанных
трёх) условие, а именно: создание 10 рабочих мест для граждан Болгарии или
иностранцев в статусе ПМЖ, регистрация их в пенсионном фонде и регулярные отчисления в
данный фонд.
Но какие бы у вас ни были планы, сама сделка по покупке
недвижимости в Болгарии происходит следующим образом. Перед совершением сделки нотариус получает удостоверение
(выписку) из государственного регистра недвижимого имущества об отсутствии
обременении объекта (то есть о его "чистоте"). В удостоверении отражены и такие
моменты, как наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование
объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и прочее. Этим
же удостоверением подтверждается принадлежность объекта конкретному лицу (продавцу).
Кроме этого, нотариус получает у территориальной налоговой
службы государственную оценку стоимости объекта. Продажная цена объекта,
указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости.
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права
собственности на недвижимое имущество совершаются у нотариуса того района, где
расположен объект. Продавец и покупатель подписывают документ, нотариус заверяет
их подписи, после чего нотариальный акт представляется в районный суд. Судья
вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого
имущества. Отметка о вписывании делается и в нотариальном акте.
При покупке квартиры одновременно оформляется так называемая
"идеальная часть" участка земли под квартирой в совместной собственности с
другими собственниками квартир, составляющая от 0,3 до 5 квадратных метров.
При большинстве сделок с недвижимостью в Болгарии, в Нотариальном акте указывается цена,
установленная территориальной налоговой службой (государственная оценка) и
составляющая 50% от реальной цены. Фактические расчёты осуществляются исходя из
реальной цены. Базой при налогообложении является налоговая оценка недвижимости.
Если у вас не хватает своих денег для покупки недвижимости в
Болгарии, то можно купить её в кредит. Частные банки Болгарии выдают ипотечные
кредиты иностранным гражданам, но их получить очень сложно. Условия
кредитования иностранных граждан отличаются от условий кредита для болгарских
граждан. Для получения кредита иностранцу необходимо документально
доказать свои доходы. При этом месячный взнос по кредиту не должен превышать 35% от
месячного дохода. Условия кредита для иностранцев таковы: сумма кредита - 60% от
стоимости квартиры, срок - до 25 лет (в зависимости от возраста клиента),
процент по кредиту - около 8% годовых. Однако, так всё сложно лишь при первой
покупке. Если вы рассчитываете стать серьёзным инвестором в Болгарии, то покупая
второй объект недвижимости, заложите первый. Далее действуйте по такой же схеме.
Покупка недвижимости в Болгарии облагается налогом на добавленную стоимость
(НДС), который равен 20%. Госпошлина и услуги нотариуса обойдутся в 4% от суммы сделки.
Но на этом ваши расходы на эту недвижимость не заканчиваются. Всё только
начинается! Ежемесячно и ежегодно вам придётся нести ещё ряд расходов.
Налог на недвижимость: 0,15% (одинаков и для физических, и для юридических лиц).
Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая
стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая
территориальной налоговой службой. Для частных лиц налог на основное жилье (жилье, где
владелец и члены его семьи проживают большую часть года) снижен на 50%. Налог на
недвижимость платится четырьмя равными частями: до 31 марта, 30 июня,
30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно
до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога. Однако, эта льгота не действует в Софии...
Плата за вывоз мусора и бытовых отходов и для физических, и для юридических
лиц одинакова. Частное жильё облагается исходя из её стоимости, установленной для налога
на недвижимое имущество. Таксы несколько различаются в разных городах.
Существует также плата за сервисное обслуживание: охрану,
уборку территории, работы но озеленению и прочее. Её сумма рассчитывается с
квадратного метра и составляет от 4 до 15 евро в год.
