Как купить недвижимость в Австрии?

Современная Австрия известна нам прежде всего по своим горнолыжным курортам, расположенным в Южной Каринтии. Кроме этих курортов в Австрии много природных и исторических достопримечательностей. И если туристам посещение и осмотр этих прелестей обходится в довольно существенную сумму, то местные жители могут смотреть всё это почти даром. А вы не задумывались о том, чтобы купить недвижимость в Австрии и хотя бы пару месяцев в году жить там?

Возможность купить недвижимость в Австрии есть у любого иностранца. Но эта возможность сопряжена с существенными правовыми ограничениями. Прежде всего необходимо получить разрешение на покупку, и простота или сложность этого зависит от того, в какой из федеральных земель расположен объект недвижимости. Австрия - федеральное государство, и наряду с федеральным законодательством здесь существуют законодательства на уровне федеральных земель. Это касается и законов, регулирующих приобретение недвижимости иностранными гражданами. В частности, в западных федеральных землях - Форарльберге, Зальцбурге и, особенно, в Тироле - действуют более строгие законы, чем в других местах. Наиболее либеральный закон - в столице Австрии Вене.

Законодательные нормы приобретения недвижимости иностранцами - частными лицами распространяются также на иностранные юридические лица - фирмы, правление которых находится не в Австрии, и даже те австрийские фирмы, в которых большей частью акций владеют иностранные физические либо юридические лица.

Но если вы всё же решились на покупку недвижимости в Австрии, то эти сложности не должны вас смущать. Всё реально! Прежде всего нужно попробовать подыскать какой-либо интересный объект недвижимости через Интернет. А определившись с условиями и ценами, можно ехать в Австрию. Чтобы попасть в Австрию, граждане России должны получить шенгенскую визу.

Факт владения недвижимостью не даёт никаких привилегий в получении долгосрочной визы, не говоря уже о виде на жительство. Это один из самых серьёзных минусов, который "отпугивает" наших инвесторов.

Цены на жильё в Австрии почти одинаковы во всех федеральных землях. Но раз в некоторых землях законы более лояльны к приобретению недвижимости иностранцами, то давайте именно недвижимость в этих землях будем рассматривать как объект для инвестиций. Так же нужно учесть, что если вы потом будете эту недвижимость сдавать в аренду, то это сделать проще в одних землях, а сложнее в других. Идеальный вариант для инвестиций - покупка квартиры в Вене.

Средняя цена апартаментов с двумя спальнями, площадью 85 квадратных метров, в столице Австрии - 230 тысяч евро. Однако, реально найти квартиру и по цене до 80 тысяч. Здесь всё зависит от района. Вена разделена административно на 23 района (Bezirk). Первые девять из этих районов считаются центральными. При написании почтового адреса, номер района обычно ставится перед названием улицы. Стоимость квадратного метра в центральных районах (за исключением 2-го и 5-го) - от 3 тысяч евро. А квартиры в мансардах и пентхаузы в 1-м районе могут стоить до 10 тысяч евро за квадратный метр.

Из остальных районов наиболее благоприятными для проживания и, соответственно, дорогими считаются 13-й, 16-й (за некоторым исключением), 18-й и 19-й. В них стоимость квадратного метра жилья начинается от 4-4,5 тысяч евро.

Подобрав недвижимость по цене и другим параметрам, нужно переходить к получению разрешения на продажу недвижимости иностранцам. Оно запрашивается у комиссии по обороту недвижимости федеральных земель (Grundverkehrskommission). Чтобы получить такое разрешение, надо обосновать необходимость покупки недвижимости в Австрии. Комиссия оценивает социальную и экономическую значимость сделки. Последняя формулировка предполагает, что собственность может понадобиться вам для ведения бизнеса в Австрии. В этом случае придётся зарегистрировать фирму (обойдётся от 1,5 до 5 тысяч евро) и внести минимальный паевой взнос в размере 17,5-18 тысяч евро. Сам процесс выдачи разрешения может занять несколько месяцев. При покупке сельскохозяйственных и лесных участков необходимо, кроме того, ещё и разрешение специальных органов власти, которые выясняют, не нуждается ли в данном земельном участке кто-то из местных сельских жителей. В некоторых федеральных землях, где не хватает участков земли для строительства жилых домов, в первую очередь обеспечивается местное население. Что поделать? Австрия - маленькая страна!

Процесс оплаты сделки выглядит следующим образом. Покупатель открывает в местном банке "счёт доверенного лица" (Treuhandkonto), на который перечисляет полную сумму стоимости недвижимости. При покупке жилья на вторичном рынке продавец получает доступ ко всей сумме после перевода собственности на имя нового владельца. При покупке строящегося жилья компания, реализующая недвижимость, снимает средства со счёта частями: первые 40% при подписании контракта, последние 5% - после выдачи ключей.

Если своих денег недостаточно, то можно попытаться взять ипотечный кредит. Австрийские банки выдают их иностранцам, но лишь при наличии у них достаточных гарантий.

Налог на приобретение недвижимости в Австрии составляет 3,5% от продажной стоимости. Но если продавец и покупатель близкие родственники, то ставка налога снижается до 2%.

За регистрацию собственности уплачивается пошлина в размере 1% от стоимости недвижимости. Комиссионные агентства недвижимости выплачиваются в размере 3,6% от суммы сделки.

Став владельцем австрийской недвижимости, вы несёте расходы по её содержанию. Сумма коммунальных платежей за обслуживание дома (Betriebskosten) - пользование лифтом, уборку мусора и прочего - зависит от благоустроенности дома. Например, если в доме имеется сауна или бассейн, ежемесячные коммунальные платежи могут превысить 300 евро.

Если вы купили недвижимость в Австрии с целью сдачи её в аренду (хотя бы на время своего отсутствия в стране), то минимальные цены на аренду находятся на уровне 350 евро в месяц. Столько можно просить за за студию. А если у вас большие апартаменты, то за них можно просить до 2 тысяч евро в месяц.