Покупка квартиры по ипотеке
Сегодня почти все банки предлагают получить ипотечную ссуду на покупку недвижимости.
Учитывая, что большинство жителей России (и Воркуты в частности)
нуждаются в новом жилье или улучшении уже имеющегося жилья,
приобретение квартиры по ипотеке считают приемлемым все, кто слышал об ипотеке.
Как показывают опросы общественного мнения, многие люди в России ещё не знают, что такое
ипотека. У них возникает ряд вопросов, на которые им некому
ответить... Что такое "ипотека"? Как получить ипотечную суду и на
что обратить внимание при подписании договора с банком? Эти вопросы
мы раскроем в данной статье.
Сначала следует определиться с самим
понятием "ипотека". Ипотека - это договор о предоставлении ипотечной
ссуды под залог недвижимости. При этом залогом может служить не только
приобретаемая недвижимость, но и любое другое недвижимое имущество, которое
принадлежит человеку по праву собственности.
Ипотечная ссуда - это ссуда
для финансирования покупки недвижимости. Обычно в условиях получения ссуды
указаны периоды оплаты, суммы платежей и процентные ставки. Залогом для
обеспечения ссуды обычно служит сама приобретаемая недвижимость.
В России ипотечные ссуды появились
относительно недавно и их законодательное регулирование ещё не совсем
совершенно. На сегодня существуют следующие законодательные акты, регулирующие
эту область:
- Федеральный закон "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998
- Федеральный закон "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" №102-ФЗ от 16.08.1998
- Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" №152-ФЗ от 11.11.2003
- Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ
от 21.08.1997
Вообще, ипотека, как и любой кредит,
при определённых условиях, - выгодная и удобная вещь. Не имея в настоящий момент
времени суммы, достаточной для покупки собственного жилья, вы всё же можете
купить себе квартиру (дом или любую другую недвижимость) и наслаждаться всей
прелестью своего положения. Однако, прежде, чем идти в банк. чтобы заключить
договор получения ипотечной ссуды, вам нужно сесть и хорошо обдумать для себя
некоторые моменты:
Сколько денег вам нужно?
Имейте ввиду не только стоимость самой недвижимости, но и затраты на ремонт,
перепланировку и тому подобные операции. Эти затраты следует прибавить к цене
недвижимости. Ипотечные ссуды являются одним из самых дешёвых источников денег
на рынке и банк не откажет вам во включении дополнительных расходов в
окончательную стоимость недвижимости.
Максимальный размер ипотечной ссуды
не может превышать более чем в 30 раз сумму подтверждённого ежемесячного дохода.
При этом, банки не выдают ипотечные ссуды более чем на 20 лет.
Сколько денег вы сможете возвращать ежемесячно? Это самый важный вопрос! У большинства людей есть
природная склонность к оптимизму. Они предполагают, что "в конце концов всё
как-нибудь само уладится". Этот вопрос надо долго и хорошо обдумать. Подсчитайте
средний доход и средний расход вашей семьи в месяц. Примите во внимание, что
выплаты ипотечной ссуды со временем могут расти. Нужно учитывать и
дополнительные расходы (страхование жизни, страхование недвижимости и т.д.).
Если вы ожидаете, что доходы семьи
вырастут - можно сделать небольшие поправки в сторону увеличения суммы
ежемесячного платежа. Если в вашей семье ожидается или только планируется
пополнение, то ожидайте, что соответственно увеличатся и расходы семьи. Тогда
сделайте поправку суммы ежемесячного платежа в сторону уменьшения.
Важно помнить: санкции за задержку
выплат могут быть очень дорогими и строгими!
Если у вас намечается рост доходов,
то имеет смысл взять ссуду на условиях, допускающих её преждевременный возврат.
Желательно без штрафов и денежных санкций. Таким образом, вы сможете вернуть
ссуду в любой момент, не опасаясь дополнительных потерь денег.
По условиям банков, ежемесячный
платёж в счёт возврата ипотечной ссуды не может превышать 40% от вашего
месячного дохода или дохода вашей семьи.
Какова стоимость страхования
недвижимости? Знайте, что договор на страхование недвижимости (страхование
ипотеки) можно
заключать с компаниями, не связанными с банками. Банк может лишь рекомендовать
страховую компанию, но не навязывать! Изучите предложения всех страховых
компаний, действующих в вашей местности, и сами выберите ту из них, условия
которой вас больше всего устраивают.
Можно ли торговаться с банком об
условиях получения ссуды? Да, можно. Даже нужно! Многие люди боятся или
стесняются обсуждать изменение типового договора с банком. Однако, это не тот
случай, когда нужно проявлять такие качества своего характера. Вы и так
обрекаете себя на несколько лет жизни в кредит, так не усложняйте своё
положение. Договор должен быть взаимовыгодным, а не выгодным лишь самому банку.
Итак, вы всё хорошо обдумали,
взвесили и рассчитали. Можно идти в банк. Если вы до сих пор всё делали
правильно, то банк не откажет вам в получении ипотечной ссуды. Остаётся
собственно обсуждение условий её получения.
До заключения договора желательно
проконсультироваться с адвокатом, чтобы тот оценил каждый пункт договора с
позиции вашей выгоды. Если у вас нет возможности получить консультацию адвоката,
или элементарно нет денег на оплату его услуг, то сами торгуйтесь за каждый
пункт договора, который затрагивает ваши интересы.
Процентная ставка. Это самый
важный для вас пункт. Сегодня в России существует большой разброс размеров
процентных ставок - от 9 до 15% в валюте и от 11 до 20% в рублях.
Возможность преждевременной
выплаты ссуды или пункты выхода из программы выплат. Даже если вы сегодня не
уверены в том, что ваша платежеспособность в ближайшее время изменится к
лучшему, постарайтесь включить в договор пункт, позволяющий вам выплатить ссуду
досрочно и с минимальным штрафом. Кроме этого, процентные ставки на ипотечные
ссуды в России будут со временем понижаться, поэтому вам необходимо оставить
себе возможность переоформить ипотечную ссуду на новых условиях.
Формулы перерасчёта процента.
Через какое-то время, вам может понадобится снизить размер платежей, и лучший
выход из такого положения - это перерасчёт остатка ссуды на новый, более
длительный срок. Оговорите такую возможность заранее.
Возможность "заморозить" выплату
ссуды за определённую плату. Пусть сегодня вы на 100% уверены в своей
платежеспособности на долгие годы вперёд, но всё равно настаивайте на включение
в договор пункта, позволяющего вам "заморозить" (приостановить) выплаты на
небольшой срок (до трёх или шести месяцев) под минимальный процент.
Гарантии, залоги или поручители.
Большинство банков не требует дополнительных гарантий или поручителей. Однако,
если банк выдвигает такое требование, старайтесь исключить его из договора, или
же взамен изменить другие условия договора в свою пользу.
Обычно банки готовы выдать в качестве
ипотечной ссуды до 80% стоимости закладываемой недвижимости. Как правило, ссуда
выдаётся под залог приобретаемого жилья.
Размеры и стоимость страхования.
Согласно статье 31 Федерального закона "Об ипотеке", если вы получили ипотечную
ссуду, то обязаны застраховать за свой счёт недвижимость, являющуюся залогом
ипотеки. Страховка от рисков утраты и повреждения оформляется в размере полной
стоимости приобретённой за счёт ссуды недвижимости. Если же полная стоимость
недвижимости превышает размер ссуды, то страховка оформляется не менее, чем на
размер ссуды. Банк не имеет права принуждать вас дополнительно к страхованию
жизни, на случай потери трудоспособности, страхования риска утраты и повреждения
квартиры, страхования титула собственности квартиры и прочего. Эти виды
страхования для вас необязательны. Избегайте их!
Документальное подтверждение
платёжеспособности. Для некоторых людей это может быть проблематично. Кто-то
имеет официальные доходы ниже реальных ("зарплата в конверте", "чёрный нал",
"серая зарплата" и пр.). Другие люди вообще не могут подтвердить свои доходы
(частные извозчики, многие предприниматели и т.п.). Как тогда быть? В принципе,
банк может попросить у вас документы, подтверждающие вашу платежеспособность.
Однако:
- во-первых, это не обязательно;
- во-вторых - многие банки не требуют
таких документов (среди них слишком велика конкуренция по выдаче любых кредитов,
в том числе, ипотечных ссуд);
- в-третьих - вы закладываете вашу
недвижимость как гарантию выплаты ссуды. В большинстве случаев этого достаточно.
При практически полном отсутствии альтернативных ипотеке
способов приобретения жилья, ипотека в России практически не развивается и до
сих пор остаётся очень невыгодной для заёмщиков. Процентная ставка по ипотечным
кредитам в России выше чем в Европе в 3-4 раза. При этом, по статистике, банки
удовлетворяют лишь 10% заявлений на получение ипотеки. Для сравнения, в
потребительском кредитовании удовлетворяется 50% заявлений.
