Правила и порядок перепланировки и переустройства жилого помещения
Вам что-то не нравится в своей новой (или старой) кварире? Узкие
коридоры, маленькие комнаты, двери открываются не в ту сторону... Возникает
желание это исправить? Продать квартиру и купить новую - это и дорого и не
всегда целесообразно (например, ваш район вас полностью устраивает). Вы
планируете ремонт с целью исправить то, что вам не нравится в своей квартире? Вы
просто хотите увеличить жилую площадь за счёт нежилой? Или поменять двери, чтобы
они открывались в другую сторону? Или ещё что-то в таком же духе? То, что вы
запланировали, закон называет "перепланировка" или "переустройство". Если вам
эти слова мало что говорят, то читайте статью дальше, чтобы это тяжёлое занятие
не вылилось для вас в пустую потерю времени, денег и нервов.
Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации,
переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных
сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие
внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения - это изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.
Жилищный кодекс РФ содержит целую главу по регулирования
вопроса перепланировки и (или) переустройства. Как правило, типичная планировка
помещений не всегда устраивает владельцев помещений. Но, чтобы произвести
перепланировку и (или) переустройство, необходимо получить разрешение в
установленном законодательством порядке.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения
проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами
местного самоуправления на основании принятого ими решения.
Органы местного самоуправления определяют орган, осуществляющий
согласование перепланировки и (или) переустройства.
Для получения разрешения на перепланировку и (или)
переустройство помещения, собственник данного помещения или уполномоченное им
лицо, обязан предоставить в орган, осуществляющий согласование, по месту
нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения,
следующие документы:
1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме,
утверждённой Правительством России;
2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого
жилого помещения;
4. технический паспорт переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения. Технический паспорт - это документ,
содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с
обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям;
5. согласование в письменной форме со всеми членами семьи
нанимателя ( в том числе с временно отсутствующими членами семьи нанимателя),
занимающими переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на
основании договора социального найма (в случае, если заявителем является
уполномоченный наймодателем на предоставление предусмотренных настоящим пунктом
документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения по договору социального найма);
6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории
и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится,
является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать
представления других документов кроме тех, которые указаны в части 2 статьи 26
Жилищного кодекса Российской Федерации.
Например, собственник предоставил в орган, осуществляющий
согласование, перечень документов, перечисленных в пункте 2 статьи 26 ЖК РФ. А
этот орган потребовал у него нотариально заверенную копию согласия сына на эти
действия. Собственник на это ответил отказом, ссылаясь на то, что п.2 ст. 26 ЖК
РФ не требует от него предоставления такой копии. Если орган, осуществляющий
согласование, будет настаивать на предоставлении этой копии, то собственник, для
защиты своих нарушенных прав, может обратиться с заявлением в прокуратуру по
месту нахождения жилого помещения. Прокуратура рассмотрит заявление и признает
требование органа, осуществляющего согласование, незаконным и обяжет его принять
от собственника пакет документов в соответствии с п.2 ст.26 ЖК РФ.
Приняв от собственника документы, орган, осуществляющий
согласование, выдаст ему расписку в получении документов с указанием их перечня
и даты их получения.
Указание даты получения документов важно для контроля сроков их
рассмотрения этим органом. Решение о согласовании или об отказе в согласовании
должно быть принято по результатам рассмотрения не позднее чем через 45 дней со
дня предоставления документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3
рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдаёт или направляет
заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие
такого решения. Форма и содержание указанного документа определены
Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. №266 (с последующими
изменениями) "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или)
перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие
решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
Выдача документа, подтверждающего разрешение на проведение
перепланировки и (или) переустройства, является основанием проведения этих
действий.
Орган, осуществляющий согласование, имеет право отказать в
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по
основаниям, предусмотренным в статье 27 Жилищного кодекса РФ:
- непредставление определённых документов;
- представление документов в ненадлежащий орган;
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения требованиям законодательства.
Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил
проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким
образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой
комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переуствойства
недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной
для проживания. Пункт 24 части 2 Положения о признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу, утверждённого Постановлением Правительства РФ от
28 января 2006 года № 47, содержит требование, дающее основание признать площадь
непригодной для проживания: размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и
кухни не допускается.
Орган, осуществляющий согласование, при принятии решения об
отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
должен указать в решении основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе должно быть выдано или направлено заявителю
не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. В том
случае, если заявитель не согласен с решением об отказе в согласовании
перепланировки и (или) переустройства, он имеет право обжаловать данное решение в
судебном порядке. Порядок обжалования предусмотрен Гражданским процессуальным
кодексом Российской Федерации.
После завершения перепланировки и (или) переустройства жилого
помещения должен быть составлен акт приёмочной комиссии. Этот акт должен быть
направлен в орган, осуществляющий согласование, и в организацию по учёту
объектов недвижимого имущества (БТИ).
Иногда только процесс согласований может затянуться на долгие
месяцы. Да и сам ремонт с целью перепланировки квартиры - дело сложное и долгое.
Поэтому заранее подумайте: будете тратить свои время и нервы и всё делать
самостоятельно, или сразу обратитесь в специализированную фирму, которая по
вашей доверенности проведёт все согласования и сделает вам нужный ремонт. Услуги
фирмы будут дороже, чем если вы всё будете делать самостоятельно, но время и
нервы вы сбережёте. Определитесь с приоритетами заранее.
