Оценка недвижимости. Как проверить отчёт?

Независимая оценка недвижимости - это процесс расчета наиболее вероятной стоимости, по которой такой объект недвижимости возможно будет отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда и покупатель, и продавец действуют разумно, владея всей нужной информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Следует не забывать, что независимая оценка недвижимости в Москве дает лишь рекомендуемую цену.

Если Вам оценка коммерческой недвижимости требуется для залога в банке, следует разузнать у сотрудников банка, нужна ли им ликвидационная стоимость недвижимости. Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта оценки, по которой он может быть отчужден на рынке в более короткие сроки. Например: стандартный срок продажи объекта оценки на рынке составит шесть месяцев, а реализовать следует не более чем за 3, в таком случае определяется ликвидационная стоимость. Кроме того обычно в банках нужна справка о стоимости недвижимости. Необходимо не забывать, что справка о стоимости имущества правомерна сугубо в случае наличия отчета об оценке объекта недвижимости, так как справка о стоимости имущества – это только результативная часть отчета об оценке имущества.

Оценка объектов недвижимости происходит примерно в течении 1-2 недель. Результатом процесса "оценка коммерческой недвижимости" является отчет об оценке недвижимости и, по желанию клиента, справка о стоимости имущества.

Как выглядит оценка коммерческой недвижимости

Независимая оценка недвижимости в Москве как правило составляет 60-100 и более страниц. В ней содержится копии документов, подтверждающих право оценщиков осуществлять оценочную деятельность, описание ситуации на рынке на дату оценки, описание объекта оценки, расчет стоимости объекта недвижимости.

Что нужно помнить проверяя описание объекта оценки

Описание объекта оценки должно быть составлено таким образом, чтобы стопроцентно идентифицировать объект недвижимости. Описание объекта оценки должно содержать не только площадь и адрес объекта оценки, но и полный перечень оцениваемых комнат и помещений, данные о регистрации права собственника, данные о собственнике объекта оценки, материале стен, перекрытий и т.д. Сокращенное описание объекта оценки находится в задании на оценку, более полное описание объекта оценки, включающее схему проезда, доступность от крупных автомагистралей, торговых точек, культурных центров, ближайших станций метро и т.д. должно находиться в отчете об оценке коммерческой недвижимости непосредственно после вводной части.

Существующие подходы к оценке недвижимости

Описание подходов к оценке недвижимости должно быть составлено не менее подробно чем описание объекта оценки. Подходы к оценке недвижимости в каждом отчете об оценке коммерческой недвижимости должны состоять из теоретической части и описания применимости в каждом конкретном случае. Всего разработано 3 подхода к оценке имущества: затратный, сравнительный и доходный.

Оценка недвижимости сравнительным подходом задает цену объекта недвижимости в сопоставлении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом производится путем подбора как можно более схожих по площади, местоположению, состоянию, назначению и т.д. объектов недвижимости, выставленных на продажу на момент оценки и корректировки их до полного совпадения с оцениваемым объектом недвижимости. Как правило применяется до Двадцати корректировок. В том случае, если применение сравнительного подхода нереально, в отчёте чётко должны быть указаны причины невозможности использования сравнительного подхода. Такое бывает исключительно при оценке уникального объекта недвижимости, к примеру, Триумфальной арки, колеса обозрения, искусственных островов, нефтяных и газовых месторождений и т.д.

Оценка недвижимости затратным подходом менее значима, впрочем должна быть описана в отчете об оценке недвижимости не менее подробно. Затратный подход определяет цену объекта оценки исходя из затрат, нужных на формирование аналогичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости доходным подходом более сложна для расчетов и не в любом случае применима к оценке объекта оценки, но описание этого подхода не должно выглядеть менее детальным. Доходный подход задает стоимость объекта оценки исходя из дохода, который должен приносить оцениваемый объект. Вот конкретно для этого подхода и станут полезны сведения о заключенных договорах аренды.

Каждый подход дает свою стоимость объекта недвижимости, но это не значит, что Вы получите отчет с тремя ценами на выбор. В конце отчета естественно должно присутствовать согласование результатов, где любому подходу с учетом достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и остальных параметров присваивается определенный вес и происходит сложение результатов с учетом их весомости. Результат такой операции и получится наиболее вероятная стоимость объекта оценки при его реализации на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость.

Независимая оценка недвижимости в Москве стоит от пятнадцати тысяч рублей, если речь идет об оценке коммерческой недвижимости. Определение стоимости жилой недвижимости стоит значительно меньше, так как рынок более насыщен и при оценке жилой недвижимости не применяются ни доходный, ни затратный подходы. Оценка жилой недвижимости стоит от 2500 рублей, кроме того необходимо учитывать, что эта стоимость ближе к демпинговой и вряд ли стоит ждать достойного качества работы, так как оценщики будут экономить на исполнении вашего заказа.

Будьте внимательны, полностью проверяйте полученный отчет, не стоит стесняться задавать вопросы, если вам что-то неясно, требуйте от оценщиков доработки, если что-нибудь не так. Не забывайте, что именно Вам потом работать с таким отчетом.

Зачем нужна и что такое справка о стоимости имущества

Справка о стоимости имущества , как было сказано раньше, не является отдельным документом. Справка о стоимости имущества обязана ссылаться на отчет об оценке коммерческой недвижимости, точное описание недвижимости, в ней должны быть перечислены подходы к оценке недвижимости и указан результат, который содержит оценка объектов недвижимости или оценка коммерческой недвижимости.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Вне зависимости от целей оценки коммерческой недвижимости вам, как заказчику, стоит передать экспертам следующие документы:

Ксерокопия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости.

Экспликация (документ БТИ, содержащий перечень комнат с указанием их назначений и площадей).

Кадастровый паспорт (документ БТИ).

Выписка из техпаспорта БТИ.

Копия договора аренды земли или документы о праве собственности на земельный участок под зданием.

Сведения по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости.

В случае если есть возможность, передайте дополнительную информацию, такую как: сведения о заключенных договорах аренды, затраты на ремонт и т.д., эта информация позволит сделать самый достоверный отчет об оценке недвижимости.

В случае когда Вам необходима оценка нескольких объектов недвижимости, то всю эту информацию необходимо передать на каждый объект. Даже когда проводится оценка объектов недвижимости расположенных в непосредственной близости или вас интересует их суммарная стоимость, т.е. осуществляется оценка имущественного комплекса, информация потребуется по каждому строению отдельно, так как конечно же назначение объектов будет разным.